上海对房地产市场的监管愈发细化。

　　7月23日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局联合发文，对“公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼”等问题作出解读。上述两部门提醒购房者，在购买商品房时，应根据建设用地规划许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素，来判断所购房屋的用途，理性购房。

　　上海市房管局网站刊登的新闻稿称，上述“提醒”发出的缘起是，“近期，有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告（或推介）中，使用‘酒店式产权式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式办公楼’和‘不限购不限贷’等宣传用语误导部分消费者”。

　　上海市房地产交易中心一工作人员昨日称，区分上述三种物业类型的办法很简单，就是看土地出让时的用途。如果是住宅用地，那么就是住宅，适用限购限贷政策；如果是商业用地，则物业类型为非住宅，不在限购限贷范围。

“酒店式公寓上海只有几个楼盘”

　　关于酒店式公寓和公寓式酒店的定义似乎并不复杂。

　　按上海市房管局网站刊发的官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围；而公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，土地使用年限为40年。公寓式酒店本质上仍是酒店，按相关规定不得分套销售。

　　智富集团商业地产事业部总经理朱立平进一步说，酒店式公寓是住宅，只是在物业管理上采用的是酒店式的管理，物业管理费较普通住宅小区要高，同时设计风格上像酒店。

　　德佑地产昨日发布的一份报告称，近几年，在上海，向个人买家兜售70年产权酒店式公寓的情况几乎不存在。

　　“一般来说，住宅地块价格高，商业地块价格低。很少会有开发商把住宅地块做成酒店风格的产品。”某上市房企营销负责人称，酒店式公寓这种物业类型是非主流产品，在上海不太多见，往往是受地块条件限制才采取的办法，“比如地块太小或某一个楼盘的某一栋楼”。

　　“当前为数不多的几个相关楼盘也仅限于市中心，且多为2000年左右的建筑。”德佑地产在报告中写道，产权为40年的公寓式酒店上海也极稀少，再加上出售条件苛刻（不得分套），市面上实际出售的情况更是少之又少。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，公寓式酒店这类物业只有一张大产证，无法分割销售。

公寓式办公楼“擦边球”

　　据德佑地产称，目前上海市面上在售的所谓“不限购不限贷”产品，实际上多为公寓式办公楼。

　　按官方定义，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地使用年限为40年或50年。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

　　某上市房企营销负责人称，公寓式办公楼是可以出售，不受限购限贷政策限制，但由于属于商业地产，购房首付比例不得低于50%。该负责人说，公寓式办公楼转让时的税费成本很高，购房人一般不通过转手获利。

　　香港康年酒店管理集团海南区域发展总监李津称，开发商之所以喜欢打擦边球，将公寓式酒店分套出售，是因为这样资金回笼快，而自己持有资金回笼周期较长，且存在租不出去的风险。

　　来自机构的数据称，上海部分外围区域的确存在办公类物业存量过高的问题。

　　以嘉定为例。同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9，严重供过于求。而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。截至7月11日，嘉定区办公类产品存量为53.4万平方米，占整个上海市办公类产权物业存量的11%。

无关调控是否收紧

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，公寓式办公楼这类产品本来就不限购，房管局对此作出解读，不存在政策收紧与否一说。

　　此前的6月，上海市房管局重申，“严格执行住房限售政策，非本市户籍居民家庭通过补缴社保购房不予认可”。这一表述似乎更受住宅开发商的关注。

　　某上市房企副总裁称，近期上海限购限贷政策在执行层面比以前紧得多。如前段时间，外地户籍单身人士不得购房的执行层面规定，以及一些帮外地户籍购房人补税单、补社保中介机构被查处等消息，都体现出当前楼市回暖的背景下，监管层对限购限贷政策从紧执行的情况。

　　某大型房企营销负责人同样提及，目前监管部门在购房资质审核上仍然非常严格。近期一些补办社保、税单的中介遭到严查，房产信息还和民政信息进行了联网，使得原本通过假离婚获得购房资质的现象遭堵漏。

　　据该负责人称，近期投资客入市的情况并不多。

　　某房企总经理称，近期市场出现回暖，而中央的调控论调没有改变。据他了解，监管层已要求相关部门就6月一些成交量价出现上涨城市的情况进行调研汇报。

　　不过，上述大型房企营销负责人认为，未来调控政策仍将以维持限购限贷为主，已很难推出其他更严厉的手段。