国泰君安称，大部分地产巨头已经做好了房价下跌三成的心理准备

上海昨日举行楼市新政后的第一次地块推介。经历一个月调控的地产商们如今也将推介会当成了风向标：被挤爆的推介会现场，几乎云集了沪上所有活跃的开发商，但其拿地态度却明显保守。现场有开发商表示，房价可能会出现20%回调。

而在国泰君安的一份最新调研报告里，大部分地产巨头已经做好了房价下跌三成的心理准备。

推介会上“观风向”

昨天下午的广富林2-5号地块是当天最受关注的土地。现场资料显示，广富林2-5号地块东至规划道路，南至银泽路，与广富林2-6号、2-4号地块相邻，规划容积率0.8。其挂牌起始价为5.4亿元，折合楼板价为7144元/平方米。

和人们预期的土地市场冷却不同，昨天的推介会现场几乎被报名前往的开发商挤爆，使得不少开发商都只能在旁打听观看直播。早报记者获悉，昨天露面的开发商包括万科地产、招商地产、绿地集团、保利地产、和记黄埔、龙湖地产、新鸿基地产、华润地产、大华集团、景瑞地产、朗诗地产、江苏新城、北方城投……

“基本上上海的开发商都到全了。”一名开发商这样说。

推介会后，领取了广富林2-5地块申请书的央企中冶集团旗下的开发商告诉记者，目前其公司的楼盘面临着成交量下滑的问题，但由于央企强劲的资金实力背景，不会考虑促销打折。虽然调控政策主要打击住宅用房，但是目前拿地仍然以住宅为主，不会考虑商业用地。

不过，并不是所有开发商都抱着买地的心态参与推介。“我们去看看风向。”有地产商这样表示。

在此前结束的广富林2-6号地块竞卖中，地块以13724元/平方米的楼板价被上海北方城投摘得，这一价格比此前以楼板价16378元/平方米拍出的广富林2-4号地块降幅约20%。很多人认为，如果政府调控力度再次加大，则地价还有下调空间。

地价依然算“高”

一周多前，广富林2-6号地块以1.37万元/平方米的楼板价拍出，这个价位依然让许多人觉得高得令人咋舌，以地价估算，这就意味着这幅位于上海远郊的建筑成本价就将在2万元/平方米左右。

实际上，并非只有上海，从杭州北京新近出让的土地来看，开发商所报出的价格同样不低。18日在杭州进行的新政后首次土地拍卖上，浙江万厦以7.06亿元竞得一毗邻西溪的近郊地块，楼面价高达13796元/平方米。同一天，北京建工以14亿余元的总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达到7500元/平方米，成为房山地区第二高价地。

在香港，一处位于香港豪华的山顶区的地块在18日的拍卖会上卖出了创纪录的价格。82岁的富豪李兆基以18.2亿港元的价格购得此地块，折合每平方英尺68000港元。这个价格也是香港拍卖豪华住宅地皮的纪录价格。

公司越小胆子越大

国泰君安昨天发布的一份最新报告称，大部分中小型开发商对于本轮调控的严重程度普遍认识不足。

国泰君安最近对上海、北京、深圳等一线城市，昆明、武汉等二线城市，蚌埠、芜湖和合肥等三线城市做了调研。调研结果显示，一线城市销量萎缩50%左右，个别一手新盘甚至零成交；二线城市销量开始萎缩，不同城市、同一城市不同区域之间、不同楼盘之间还有分化；三线城市基本没有受太大影响。房价方面，一线城市二手房价议价空间加大，开始略有下跌，一手房价尚未下跌；二线城市一手房价上涨，二手房价滞涨；三线城市房价略有上涨。

与此同时，调查发现，小型开发商多数对于调控的认识不足。报告称，越是区域的，对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性。他们对行业最坏的情况，普遍还没有概念和准备。对这次政策的看法和应对，普遍停留在2004-2009年的历史经验上。对这次行业游戏规则和基本制度的可能改革，普遍没有理解和认识。对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。

巨头做好跌价准备

国泰君安的调查同时显示，相比于小型地产商，大中型、全国性、对行业有周期性和风险认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，普遍接受30%的下降幅度。

而根据高盛最新发布的研究报告，今年内地楼价跌幅预期由原来的10%修定为15%，明年楼价升幅预期由10%修定为5%；高盛称，按照最悲观情况分析，内地楼价今年最高可跌30%。

同时，高盛全线下调在港上市的内地房产股的目标价，并将2010年至2012年的核心盈利预测分别下调13%、25%及25%。

不过，高盛指出，在调控政策下，内地房地产短期将受“阵痛”，但长远仍可得益。