“我还是坚持认为本轮房地产调控房价会下跌20%到30%，跌下来后房价会保持相对平稳，然后看两年后政策的变化。”有地产界“思想者”之称的万通集团董事局主席冯仑今天向网易财经表示。

房价会降30%  中长期走势看两年后政策变化

冯仑今天在上海参加了中欧国际工商学院主办的“第五届中欧企业社会责任全球论坛”。在会后就房价走势与房地产行业等问题接受了网易财经的采访。

国十条措施出台后，除北京外，各地的调控细则并未如预期中严厉，全国各大城市的房价也未见明显松动，在回答对房价走势他如何看时，他说，本轮调控出台后，他对房价的判断是两年内房价下降20%到30%，目前依然坚持这个观点。

他认为，本轮调控重点是抑制奢侈性消费和投资性的购房，这样目前已经见到政策效果，投资性的购买几乎归零了，奢侈性消费也减少了七成。这两类费自助必须类消费占多大比例，在北京来看，这两种需求占到购买数量的大概15%左右，价值量大概差一半左右。

总之，本轮调控使房地产的功能发生了根本性变化。房地产的功能将转向强调保障、福利、公平，其定位为基本生活必需品。

既然房价在他眼里必跌无疑，那么跌下来后会报复性反弹还是继续下跌，他认为跌下来后，房价会有一个相对稳定期。中长期的走势则主要取决于两年后的国家房地产政策变化。在他看来，两年后政府换届，房地产政策走向可能会随之发生改变。

房地产企业利润高 但开发商没有拿到利润大头

房地产行业一直被指视为暴利行业，开发商也成为高房价下民众指责的对象。对此，冯仑承认，房地产行业在中国的确是高利润行业，不过，他认为房地产开发企业并没有拿到利润的大头。

“房地产行业的利润你可以去看A股上市的前10家的房地产公司的两个指标，一个是利润，一个是税收。万科去年的利润是50多亿，但税收交了多少呢，100多亿，这还不包括向政府购买土地的钱。”他说，赚来的钱多数都交了税和用于购买土地了，房地产开发企业的股东获得的利润并不高。

全国目前有6万家开发商，开发商的情况良莠不齐，开发商的社会形象民间认同度不高。对此，他表示，部分开发商的确存在野蛮拆迁，倒楼塌楼等，但不能因为部分开发商的短期行为或者不良形象就否定中国整个房地产开发行业。很多的中国房地产企业都在走向规范化专业化，并开始担负企业的社会责任。“去年中国全社会捐款最多的行业就是房地产。”

他还称，本来调控会使全国大大小小的开发商面临一个洗牌的过程，优胜劣汰，有的“开发商能活下来就很好。”

表态任志强(博客)被扔鞋：尊重每个人的意见表达权

在被问及中国地产界知名人物华远地产董事长任志强被扔鞋的看法，他表示，社会是多元的，每个人都有自己价值观，每个人都有他表达意见的方式。

“扔鞋是一种意见的表达，要尊重每个人表达意见的权利。只要你是以法律为边界，你不是动刀子或者上台动拳头，没有危及他人的人生安全或触犯法律，就没有问题。我觉得任志强的态度非常好，扔鞋后态度平静，而且继续坚持讲完了自己的观点。”

谈及房地产非主营业务的央企退出对房地产行业的影响，他表示，不管是央企还是民企，都应该有平等进入和退出的权利。央企在房地产上经营得好可以不退出，其他企业没做好该退出也不能比央企多一些不退出理由。另外，央企退出牵涉国有资产流失的问题，现在规定国有资产流失50万就可以追究刑事责任，调控后房价下跌导致央企手里的房地产价值缩水，退出并不那么简单，现在很多的央企退出基本上半途而止。

万通要“吃软饭、赚硬钱”

冯仑在采访中妙语如珠。谈及万通自身的发展规划，他表示，万通要“吃软饭、挣硬钱”

他说，地产公司的价值链无非就是三个阶段，一步步往上。最底层是开发，开发的核心竞争能力在规模、速度和成本，但它要有一个前提，大规模获得便宜土地，第二快速的制造，比如住宅产业化、降低成本，再有资本市场的支持，当然还有每年房价要涨10%到15%，这个前提不存在，这部分的商业模式就面临一个巨大的挑战。

“那么第二个台阶要创新，实际就要围绕营运，不动产的营运，我们讲的美国模式，也可以概括为吃软饭，赚硬钱，就是用你的营运能力、创新能力、品牌能力以及‘导演加制片’的能力，提升出租率、服务品质、客户稳定性等。下一步面对这样的市场情况，开发商要转型为商业不动产的运营开发。第三个台阶就是资产管理，把好的运营的不动产作为金融产品。”

他透露，万通会加大在商业地产的投入力度，从而加强万通物业管理，品牌服务方面的“软实力”，目前万通在全国已经有1个万通中心在营运管理，4个在建处于在建过程中。万通的目标是像新加坡嘉德置地和香港新鸿基一样，逐步由房地产开发为主向不动产运营管理为主转型。

房地产企业要戴“绿帽子”

对于房地产业的发展趋势，他说，企业有红帽子、黄帽子和绿帽子，而面对房地产新政，房地产企业只有戴“绿帽子”才有可能实现可持续发展，走环保节能、绿色建筑之路是房地产企业应对未来挑战的法宝。

据他介绍，万通正在规划中一个项目将体现“立体城市”的建筑理念，在1平方公里的土地上建设600万平方米的家住面积，相当于其他17平方公里的建筑面积。为用地日趋紧张的城市节省大量土地，同时做到宜居和出行方便。

“大家会说你一下建600万平方米，是不是密度太大，然后不通风，风险火灾等等什么的，可以告诉大家容积率只有六，密度不大。另外全部这样做完一平方公里日常活动的人口也不超过香港。而且在楼上可以踢足球。第二个大家说自然循环怎么办，现在城市有120多种功能，我们大概有50多种城市功能放在里面，其中很重要的是垂直立体农场等。”在他看来，改变现有中国的建筑理念与城市发展模式，是解决日益突出的城市住房、交通难题的出路。